Les erreurs à ne pas commettre lors de l’achat d’un entrepôt

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Publié le : 28 avril 202212 mins de lecture

Vous désirez étendre les activités de votre entreprise et vous comptez miser sur l’achat d’un nouvel entrepôt ? Ce type de local réservé est idéal pour le stockage de matières premières ou de produits finis. Il permet la protection et la préservation de la qualité de vos marchandises. Les avantages logistiques et financiers que vous pourriez en tirer sont non négligeables. Toutefois, pour que cet investissement soit rentable sur le long terme, il doit correspondre aux réels besoins de votre entreprise. Vous et vos collaborateurs aurez alors à considérer plusieurs aspects avant de finaliser l’achat. Il existe entre autres des erreurs à éviter absolument.

Erreur 1 : choisir le mauvais type d’entrepôt

Il existe plusieurs catégories d’entrepôts disponibles sur le marché. Il est important que vous en connaissiez les caractéristiques et que vous sachiez les différencier. Acheter sans avoir considéré ce critère risquerait de vous faire acheter un local qui ne répond pas aux besoins de votre entreprise : une erreur à éviter absolument.

La catégorisation des entrepôts se fait en fonction de la hauteur sous plafond, de la profondeur de l’aire de manœuvre, de la résistance de la dalle et du système d’extinction. Un entrepôt de type A dispose d’une hauteur supérieur à 9,30 mètres avec une profondeur de plus de 35 mètres et une résistance de 5 tonnes par unité de surface. Pour le système d’extinction, il correspond à un quai pour chaque tranche de 1 000 m². Pour un entrepôt de type B, ce système extinction renvoie à un quai pour une tranche de 1 500 m². Dans ce cas, la hauteur est comprise entre 7,5 et 10 mètres avec une résistance de la dalle de 3 tonnes par unité de surface. En ce qui concerne la profondeur, elle est supérieure à 32 mètres. Si aucun de ces types d’entrepôt ne convient à votre entreprise, vous pouvez chercher parmi les entrepôts de classe C. Il s’agit de l’ensemble des locaux dont les caractéristiques ne répondent ni aux exigences de la classe A ni à celles de la classe B. Il existe également des entrepôts dits de messagerie. Ils sont dédiés à la distribution et au transport. Les entrepôts frigorifiques, eux, permettent de maintenir la température suffisamment basse pour la conservation des marchandises.

Maintenant que vous pouvez faire la différence entre ces différents types d’entrepôts, il ne vous reste qu’à définir lequel correspond le mieux à vos activités. Sur arthur-loyd.com, vous aurez accès à de nombreuses offres concernant la vente de locaux d’activité entrepôts.

Erreur 2 : négliger l’agencement intérieur

Avoir défini le type d’entrepôt à acheter ne suffit pas. Il faudrait que le local permette la libre circulation de vos engins, sans qu’ils ne gênent le stockage de vos produits. Certains experts conseillent alors de ne pas rester focaliser sur la question de taille de l’entrepôt. Il faudrait plutôt privilégier un local qui, de par sa structure et sa composition interne, puisse vous garantir une gestion efficace des flux de marchandises. Il faudrait aussi que vous considériez la question d’extension. Pensez-vous qu’à un moment donné vos activités d’entreprise vont prendre plus d’ampleur ? Imaginez déjà ce type de changement dans l’entrepôt que vous comptez acquérir.

Par ailleurs, avant d’acheter un entrepôt, il est nécessaire de considérer les différentes zones d’activité possibles. Il faudrait notamment veiller à ce qu’il y ait une zone de déchargement. Cela facilitera notamment l’arrivée ou le départ de marchandises. Dans cette même optique, vérifiez la présence ou la possibilité d’installation des rampes. Il n’en tient qu’à vous et à vos collaborateurs de vous faire une idée sur le type et la quantité de marchandises à décharger et de la manière dont cette opération s’effectuera. De ces éléments dépendront la taille de la zone de déchargement. Il est également nécessaire que l’entrepôt dispose d’une zone de stockage et d’une zone de prélèvement. Vous devez imaginer un espace où il serait possible que le chargement soit stable, tournage pris en compte. La question de sécurité ne doit pas non plus être négligée. Prenez le temps d’analyser la possibilité de mise en place des dispositifs tels que les caméras de surveillance, les postes de garde, les alarmes incendie…

En termes simples, l’acquisition d’un entrepôt logistique à vendre nécessite que vous vous soyez déjà projeté à l’intérieur et que vous ayez planifié l’agencement. Dans le cas contraire, vous vous exposeriez à un important problème pratique et sécuritaire.

Erreur 3 : se tromper d’emplacement

Une autre erreur qui pourrait rendre l’achat d’entrepôt non rentable correspond à la mauvaise localisation géographique du bâtiment. Malgré l’importance de ce critère, de nombreux chefs d’entreprise le néglige sous prétexte de faire plus d’économies dans des endroits plus reculés. Pourtant, sur le long terme, un mauvais emplacement peut pénaliser votre activité professionnelle mais aussi vos résultats financiers. Vous ne pouvez pas vous permettre d’organiser des déménagements professionnels à tout bout de champ. Les coûts seraient trop onéreux. La seule solution serait alors de bien choisir la localisation de son entrepôt avant d’acheter.

Un local pour entreposage bien situé est un local qui s’insère parfaitement dans le réseau de distribution de l’entreprise. La proximité avec les fournisseurs, d’une part, et avec les points de vente, d’autre part, est indispensable. Il s’agira, en d’autres termes, de trouver un équilibre géographique entre tous les partenaires commerciaux de l’entité : fournisseurs de matières premières, clients, autres intermédiaires, services de transport… Évitez cependant de ne considérer que la distance. Il est aussi important de prendre en compte l’accessibilité au réseau routier, l’état du trafic et l’état des routes. Veiller à ce que ce critère soit mis en avant vous permettra de réduire considérablement les coûts de transport. Par la même occasion, vous aurez la possibilité d’améliorer vos performances logistiques comme les délais de livraison.

Pour ne pas commettre d’erreurs en matière d’emplacement, il faudrait que vous vérifiiez la proximité avec les voies de communication. Si vous devez écouler vos produits via l’exportation ou si vos matières premières proviennent de l’importation, il peut être intéressant que vous vous installiez près d’un aéroport. Privilégiez la proximité avec les voies ferrées pour les marchandises qui s’acheminent par fret ferroviaire.

Erreur 4 : opter pour le mauvais type d’achat

L’achat d’entrepôts présente de multiples avantages par rapport à la location. Vous avez notamment la possibilité d’échapper au contrat de bail commercial. Vous pouvez également effectuer les travaux d’aménagement que vous semblez nécessaire sans avoir à rendre de compte à un quelconque propriétaire. Vous aurez juste à avoir les autorisations administratives nécessaires. Un autre avantage de l’achat est que vous pouvez réduire certaines charges imposables liées au local. Par cette acquisition, vous avez l’opportunité de valoriser votre entreprise en augmentant son patrimoine. Toutefois, il est important de considérer le type d’achat que vous souhaitez conclure. Que vous bénéficiez ou non de ces différents avantages dépend du contrat que vous allez signer.

Acheter un local commercial peut se faire de trois manières différentes. Pour choisir, vous aurez à considérer les moyens que vous avez à disposition et l’évolution escomptée du chiffre d’affaires. En tant que dirigeant d’entreprise, vous pouvez choisir d’opter pour l’achat en direct du local commercial. Ce premier type de contrat fait que votre société achète elle-même l’entrepôt et qu’elle en devient le propriétaire légal. De ce fait, il entre immédiatement dans le patrimoine de l’entreprise. Le deuxième type d’achat correspond à l’achat en SCI de l’entrepôt. Ce contrat-ci sera précédé par la mise en place d’une SCI avec laquelle l’entreprise sera associée. Vous acquerrez l’entrepôt de manière indirecte, via la détention de parts sociales. Le dernier type d’achat est le crédit-bail. Il s’agira de louer le local dans un premier temps mais de procéder, à terme, à son acquisition. 

Erreur 5 : mal estimer le prix

Un particulier ou une société disposant d’un local d’activité à vendre aura, en principe, d’abord fait estimer son bien. Il serait préférable pour vous que vous fassiez de même avant d’acheter. Il s’agira notamment d’estimer la valeur vénale du bien immobilier. Vous serez alors sûr d’acheter votre entrepôt au meilleur rapport qualité/prix.

La valeur vénale d’un local correspond au prix auquel il aurait pu être mis en vente en admettant que les conditions correspondent à celles d’un libre marché. Généralement, cette valeur diffère de la valeur comptable historique. Les méthodes d’estimation sont multiples. Il est notamment possible de se baser sur la méthode de comparaison directe. Elle est effectuée en se référant aux qualités propres de l’entrepôt, aux biens comparables ou encore à l’environnement. Une autre méthode serait de calculer la valeur actuelle nette des flux de trésoreries futurs envisagés. Il est également possible d’utiliser la méthode de capitalisation de revenu. Elle se base sur l’attractivité pour les investisseurs en considérant le facteur risque ou encore le retour sur investissement. Si vous avez dans votre entreprise un expert comptable, il se chargera de cette estimation pour vous. Dans le cas contraire, vous pouvez faire appel à un cabinet de conseil.

Une fois que vous aurez pris connaissance de la valeur vénale, vous n’avez plus qu’à la mettre en relation avec le prix de vente proposé par le propriétaire. Dans le cas où elle serait inférieure au prix sur le marché, vous pourrez vous en servir comme d’une base pour négocier au moment de l’achat. La connaissance de la valeur vénale d’un hangar a vendre vous permettra également de régler d’éventuelles questions comptables et fiscales en lien avec le partage et la succession. 

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